La successione di un patrimonio immobiliare è uno degli aspetti più delicati della pianificazione familiare. Molti proprietari di immobili, infatti, temono che il passaggio dei propri beni ai figli comporti un carico fiscale particolarmente elevato.
In realtà, il sistema italiano prevede un’imposizione successoria relativamente contenuta e offre diversi strumenti giuridici che, se utilizzati correttamente, consentono di trasferire il patrimonio in modo efficiente e con un significativo risparmio d’imposta.
La prima considerazione riguarda proprio l’imposta di successione. Per i trasferimenti a favore dei figli, la normativa riconosce una franchigia di un milione di euro per ciascun erede: ciò significa che l’imposta del 4% si applica soltanto sulla parte di patrimonio che supera tale soglia. Anche quando l’imposta di successione non è dovuta, restano comunque applicabili, le imposte ipotecaria e catastale, relativamente agli immobili.
Comunque, organizzare la successione con anticipo consente non solo di ottimizzare il profilo fiscale, ma anche di prevenire conflitti tra gli eredi e garantire una distribuzione del patrimonio coerente con le volontà del proprietario.
Tra gli strumenti più utilizzati vi è certamente il testamento, spesso sottovalutato. Un testamento ben redatto permette di attribuire specifici immobili ai singoli eredi, evitando, quando possibile, comunioni ereditarie che possono generare difficoltà nella gestione o nella futura vendita dei beni. Naturalmente, la libertà testamentaria incontra il limite delle quote di legittima riservate agli eredi necessari, che devono sempre essere rispettate.
Un’altra soluzione frequentemente presa in considerazione è la donazione degli immobili ai figli durante la vita del proprietario. Anticipare il trasferimento può rappresentare una scelta efficace sotto diversi profili, ma non è sempre la soluzione migliore. Gli immobili provenienti da donazione, infatti, possono presentare maggiori difficoltà nella successiva vendita o nell’ottenimento di un finanziamento bancario, poiché acquirenti e banche valutano con attenzione i possibili rischi derivanti dalle azioni di riduzione esperibili da eventuali eredi scontenti. Per questo motivo, la donazione richiede sempre una valutazione preventiva delle specifiche esigenze familiari.
In molte situazioni può rivelarsi particolarmente interessante anche il trasferimento della nuda proprietà, con contestuale riserva dell’usufrutto in favore del genitore. In questo modo il proprietario continua a utilizzare l’immobile o a percepirne gli eventuali canoni di locazione, mentre i figli alla cessazione dell’usufrutto, avranno la piena proprietà che si consoliderà automaticamente senza la necessità di un nuovo trasferimento del diritto già attribuito, rendendo questa soluzione uno degli strumenti più utilizzati nella pianificazione patrimoniale.
Se si desidera favorire un erede oltre la soglia della legittima, magari perché si tratta ad esempio di un erede che spende il suo tempo e le sue energie per la cura della persona che altri eredi non possono prestare, si può far ricorso al contratto di mantenimento: si tratta della cessione di un immobile in cambio dell’impegno, a vita, di assisterla: cura, spese mediche, e quant’altro.
È un contratto atipico, diverso dalla rendita vitalizia per i quale di recente si è espressa la Cassazione fissandone le caratteristiche: le prestazioni devono essere determinate o determinabili, deve esserci alea (incertezza sulla durata e sull’entità del lavoro da svolgere per colui che cede la casa); certamente inoltre, tale contratto non può retribuire le prestazioni filiali , poiché per i figli esiste un obbligo di assistenza ai propri genitori.
È importante ricordare, tuttavia, che non esistono formule valide per ogni situazione. Ogni patrimonio presenta caratteristiche proprie, così come ogni famiglia ha esigenze differenti.
L’obiettivo della pianificazione successoria deve essere quello di utilizzare in modo corretto gli strumenti che l’ordinamento mette a disposizione per trasferire il patrimonio nel modo più efficiente possibile.
Affidarsi a un professionista che possa redigere correttamente contratti e testamenti, nel momento in cui si stanno compiendo scelte rilevanti consente di valutare attentamente gli aspetti civilistici, fiscali e familiari dell’operazione, individuando la soluzione più adatta al caso concreto.
Una pianificazione tempestiva rappresenta infatti il mezzo più efficace per preservare il valore del proprio patrimonio immobiliare, tutelare gli interessi degli eredi e ridurre, nel pieno rispetto della legge, il costo complessivo della successione.
